Экспертиза стоимости строительства объекта, проверка достоверности сметной стоимости и объемов строительных работ
Важнейшую роль в осуществлении качественного и эффективного производства строительных и монтажных работ играет грамотно составленная проектно-сметная документация. Стоимость строительно-монтажных работ, их эффективность и продолжительность напрямую связаны с качеством технико-экономических обоснований проекта и выбором надлежащих проектных решений. Сфера производства строительных и монтажных работ имеет свои технические и экономические особенности, что оказывает влияние на специфику ценообразования при определении стоимости строительной продукции.
Экспертиза сметной стоимости строительства объекта основывается на анализе обоснованности ценообразования в области производства строительных работ, контроле соответствия фактических затрат заявленным в проектно-сметной документации, корректном определении объема строительных и монтажных работ, стоимости материалов и услуг. Анализ стоимости строительных и проектных работ позволяет проконтролировать расходование инвестиционных средств, оценить перспективы снижения уровня себестоимости строительства, установить соответствие использованных строительных материалов заявленным в проектно-сметной документации, определить эксплуатационную готовность объекта строительства.
Определение сметной стоимости строительства, расчет объема строительно-монтажных работ и стоимости материалов
При расчете стоимости строительно-монтажных работ для строительства объекта очень важное значение имеет грамотное определение запланированного объема работ, стоимости материалов и услуг. Для оценки объема строительных работ и материалов в сметной стоимости строительства необходимо детально изучить проектную часть документации (чертежи, ведомости, пояснительные записки к проекту строительства).
Для определения объема строительных работ следует установить точные параметры и характеристики необходимых строительно-монтажных работ с сегментацией по типам для производства на конкретном объекте строительства. В процессе расчетов необходимо строго следовать соответствующим методологиям и порядку подсчета объемов строительных работ согласно действующим нормативным источникам. При определении объемов следует пользоваться единицами измерения, принятыми в нормативных документах. Необходимо также рассчитать нужный объем материалов, деталей и конструкций.
Согласно действующему законодательству заказчик может вносить изменения в проектно-сметную документацию, увеличивающие общую стоимость строительства не более чем на 10 %. Если же стоимость дополнительных работ увеличила сметную стоимость более чем на 10 %, проектная организация вправе потребовать пересмотра проектно-сметной документации и компенсацию расходов по внесению изменений в техническую документацию. При внесении изменений в сметную документацию, касающихся только объемов строительных работ, привлечение проектной организации необязательно, заказчик и подрядчик могут составить дополнительную смету самостоятельно. Но при изменении их характера участие проектной организации необходимо.
В производстве строительно-монтажных работ используется огромное количество разнообразных материалов, что делает процесс расчета сметных цен очень трудоемким и сложным. Для облегчения этой задачи рекомендуется пользоваться специально разработанными региональными сборниками сметных цен на материалы, детали и конструкции.
Объем строительных материалов, необходимый для выполнения конкретного вида работ, рассчитывается исходя из установленного объема строительных работ и сметных нормативов.
Сметные цены на материалы, детали и конструкции могут устанавливаться на:
базисном уровне, основываясь на данных соответствующих региональных каталогов сметных цен с использованием индексов для пересчета в текущий (прогнозный) уровень цен
текущем уровне, основываясь на данных региональных каталогов сметных цен, рассчитанных в соответствии с информацией поставщиков о динамике цен на материалы, транспортные и складские услуги
Реестр строительных материалов, деталей и конструкций классифицируется по двум категориям: местные и привозные.
Сметная стоимость материалов, деталей и конструкций представляет собой сумму затрат, складывающихся из цен на следующие виды материалов и услуг:
отпускная цена предприятия-изготовителя - находятся в прейскурантах
наценки снабженческих и сбытовых организаций-посредников - рассчитываются в процентном соотношении к отпускной цене предприятия-изготовителя
транспортные расходы - в сметной стоимости материалов бывает весьма значительна
погрузо-разгрузочные работы
заготовительно-складские расходы - затраты по содержанию приобъектных складов, мест разгрузки, а также затраты, вызванные утерей или порчей строительных материалов на складах или в процессе их транспортировки
расходы на упаковку и тару, если они не включены в отпускную цену затраты на поддоны, контейнеры и другие приспособления для хранения и транспортировки строительных материалов, деталей и конструкций
При расчете сметной стоимости строительства в условиях рыночной экономики применяются следующие методы, которые учитывают динамику цен на ресурсы и используются в строительном производстве:
Ресурсный метод заключается в вычислении элементов затрат: ресурсов, необходимых для выполнения проектных решений в текущих (прогнозных) уровнях цен на основе потребности производства в материалах, конструкциях, строительных машинах и механизмах, трудовых ресурсах, выраженных в натуральных измерителях (тонна, метр, штука и т.д.). Этот метод применяют при необходимости пересчета сметной стоимости строительства, вызванной изменением цен.
Базисно-индексный метод заключается в определении сметной стоимости строительства в базисном уровне цен и пересчете ее в текущий (прогнозный) уровень цен с учетом системы текущих (прогнозных) индексов. Индекс цен - это коэффициент пересчета, отражающий отношение текущих (прогнозных) цен к их базисному уровню. Механизм индексирования цен широко применяется в процессе ценообразования в условиях рыночной инфляции. Базисный уровень цен определяется на основе уровня сметных цен, зафиксированных на определенную дату.
Ресурсно-индексный метод заключается в определении сметной стоимости строительства с использованием ресурсного и базисно-индексного методов.
Аналоговый метод предполагает использование ранее составленной сметной документации по аналогичным объектам с применением к ним коэффициентов пересчета (индексирования).
Выбор метода расчета сметной стоимости строительного объекта обусловлен общим состоянием экономической ситуации и условиями конкретного договора.
Узнайте подробности об услугах по определению сметной стоимости строительного проекта - оставьте Вашу заявку на сайте или позвоните нам по телефону +7 (495) 646-8517.
Независимая проверка достоверности сметной стоимости строительства
Вне зависимости от стадии реализации строительного проекта, любой из участников проекта (заказчик, подрядчик, проектная организация, инвестор, кредитор) по разным причинам может быть заинтересован в независимой проверке достоверности сметной стоимости строительства, экспертизе объемов строительных и монтажных работ, а так же проверке стоимости заложенных в смету материалов. Этому может способствовать изменение экономической ситуации, долгие сроки реализации проекта, недоверие к другому участнику проекта и т.д.
Швейцарская консалтинговая компания Swiss Consulting Partners может выступить в качестве независимого консультанта, провести экспертизу сметной документации объекта строительства и дать заключение об обоснованности ценообразования и объемов строительно-монтажных работ.
При анализе обоснованности ценообразования в строительном производстве необходимо учитывать следующие факторы:
Временной фактор
Строительство зданий и сооружений отличается продолжительными сроками производственного цикла, требующими значительных единовременных расходов. В условиях инфляции проектная цена может значительно отличаться от фактической.
Назначение строящихся зданий
Данный фактор обусловливает выбор строительных материалов и конструкций, различающихся по стоимости, а также учитывает географическое положение объекта, природные условия, наличие трудовых и сырьевых ресурсов, инженерных коммуникаций и т.п.
Экономический фактор
Изменение текущих и прогнозных величин экономических показателей, сложившихся на рынке строительного производства, оказывает серьезное влияние на определение стоимости строительных и проектных работ. Необходим систематический сравнительный анализ изменения цен на материалы, человеческие ресурсы, новые технологии и оценка их влияния на себестоимость строительного производства.
Количество участников проекта
Цена законченного объекта строительного производства складывается из стоимости отдельных видов работ или конструкций, т.к. в процессе строительства здания принимают участие разные специализированные организации: инвесторы, проектировщики и подрядчики, поставщики материалов и оборудования.
Методы и решения
Влияние на процесс ценообразования оказывает выбор методов производства, инновационных технологических решений и современного оборудования, степень использования материальных, технических и трудовых ресурсов, эффективность применяемых финансовых инструментов.
Компромиссное ценообразование
В процессе ценообразования в сфере строительства принимают участие заказчик, подрядчик и проектная организация. Каждый из субъектов строительного производства имеет своей целью получение прибыли. Следовательно, итоговой ценой строительного объекта является некая компромиссная величина между всеми участниками процесса строительства.
Для экспертизы достоверности сметной стоимости строительства процесс ценообразования строительно-монтажных работ и услуг можно разделить на несколько этапов:
изучение конъюнктуры рынка строительного производства на основе анализа соотношения спрос/предложение в целевом сегменте
определение затрат на производство и установление нижней границы стоимости
обоснование правильности выбора методов ценообразования и установление верхней границы стоимости
анализ цен и параметров продукции и услуг организаций-конкурентов
разработка политики формирования цены
определение стоимости на производство собственной продукции на конкретный период времени
Узнайте подробности об услугах независимой проверки достоверности сметной стоимости - оставьте Вашу заявку на сайте или позвоните нам по телефону +7 (495) 646-8517.
Контроль соответствия фактических затрат заявленным в проектно-сметной документации
Для осуществления контроля соответствия фактических затрат заявленным в проектной документации используются различные методологии анализа затрат в строительном производстве. Для исследования структуры и состава затрат на производство применяются следующие методы исчисления затрат:
расчет затрат по элементам
расчет затрат по статьям калькуляции
Расчет затрат по элементам основан на их классификации по экономически однородным элементам производства и позволяет оценить материалоемкость, трудоемкость или энергоемкость производства, что позволяет сделать выводы об имеющихся резервах снижения себестоимости:
материальные затраты
затраты на оплату труда
отчисления на социальные нужды
амортизация основных фондов
прочие затраты
Применение метода расчета затрат по элементам усложняется длительным временным фактором от начала строительства объекта до его эксплуатационной готовности.
Расчет затрат по статьям калькуляции позволяет произвести калькуляцию себестоимости строительных работ в динамике, исходя из величины затрат, приходящихся на единицу продукции, по следующим статьям:
оплата труда рабочих
затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов
накладные расходы
Данная категория затрат соответствует их назначению. По назначению затраты подразделяются на прямые (переменные) и накладные (косвенные). Прямые затраты связаны с технологическим процессом и рассчитываются на единицу измерения отдельного вида строительно-монтажных работ или на конкретный конструктив строительства (например, устройство кровли), то есть имеют адресный характер. Косвенные затраты - это расходы на организацию и обслуживание процессов производства в целом, которые не могут быть отнесены на тот или иной объем строительно-монтажных работ или объект строительства.
Помимо представленных классификаций общие затраты строительной организации можно разделить на две группы, исходя из объемов выполненных работ или оказываемых услуг в сфере строительства:
Условно-постоянные затраты не зависят от величины объемов строительного производства и присутствует даже во время простоя предприятия. Эти затраты включают в себя общехозяйственные расходы (амортизационные отчисления по зданиям, оборудованию, расходы на аренду, охрану, рекламу и т.д.). Уменьшению данных затрат способствует увеличение объемов строительных работ. Условно-постоянные затраты имеют много точек пересечения с косвенными затратами, но они никак не связаны между собой.
Условно-переменные затраты зависят непосредственно от изменения объемов строительного производства, но эта зависимость не прямо пропорциональна
Условное деление затрат на постоянные и переменные лежит в основе маржинального анализа затрат предприятия. Методология данного вида анализа представляет собой соотношение объема строительного производства, его себестоимости и полученной прибыли. При использовании маржинального метода необходимо учитывать прогнозный уровень этих показателей в условиях некоторых ограничений и предполагаемых условий:
общие затраты предприятия обосновано поделены на условно-постоянные и условно-переменные
все элементы, составляющие модель анализа, изменяются согласно предполагаемым условиям
условно-переменные затраты рассчитываются пропорционально объему строительного производства
условно-постоянные затраты остаются неизменными при любых условиях
Для осуществления контроля соответствия фактических затрат заявленным в сметной стоимости строительства существует множество методик, основанных на сравнительном анализе различных показателей, оказывающих влияние на уровень затрат, а следовательно и на уровень изменения себестоимости продукции. Они позволяют оценить значения фактических затрат относительно сметных, плановых и нормативных показателей, а также относительно затрат аналогичных предприятий, установить закономерные связи между уровнем изменения себестоимости строительного производства и величиной полученной прибыли строительной организации.
