Проведение финансово-экономической экспертизы объектов недвижимости, оценка недвижимости
Предметом анализа финансово-экономических параметров объекта недвижимости при проведении экспертизы могут выступать здания, строения, сооружения, комплексы зданий, инженерные коммуникации, хозяйственные постройки и насаждения, совокупность объектов недвижимого имущества и т.п.
Основным аспектом анализа финансово-экономических параметров объекта недвижимости является сопоставление показателей рыночной конъюнктуры в сегменте недвижимости, инвестиций и услуг, уровня спроса и предложения, динамики изменения цен, а также влияния социального, экономического и экологического факторов с характеристиками исследуемого объекта.
Динамика изменения рыночной цены конкретного объекта недвижимости зависит от структуры спроса и конкурентных предложений объектов с аналогичными характеристиками, уровня инфляции, колебаний цен на строительные материалы и энергоносители, а также волатильности валютного рынка. Кроме того рыночная стоимость объекта недвижимости обусловлена наличием заключенных коммерческих сделок по объектам с сопоставимыми качественными и количественными параметрами.
Результаты анализа финансово-экономических параметров объекта недвижимости могут быть использованы в дальнейшем для обеспечения его оптимальной эксплуатации, определения динамики спроса, формирования эффективной стратегии маркетинговой политики по имеющейся и проектируемой недвижимости, а также для прогнозирования потенциальной доли соответствующего сегмента рынка для объекта.
Узнайте подробности об услугах по проведению экспертизы объектов недвижимости - оставьте Вашу заявку на сайте или позвоните нам по телефону +7 (495) 646-8517.
Стоимость объекта недвижимости
Важным аспектом анализа финансово-экономических параметров объекта недвижимости является определение его стоимости. Стоимость объекта недвижимости имеет две составляющие: потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость (стоимость в пользовании) объекта недвижимости - это стоимость объекта, рассчитанная исходя из наличия у него полезных качеств, обусловленных уровнем развития науки, техники и технологий и характером предъявляемых потребностей данного пользователя. Потребительная стоимость является экономической категорией, определяемой качественными характеристиками объекта. Данная стоимость формируется исходя из месторасположения земельного участка с учетом количественных и качественных характеристик зданий и сооружений, а также их уникальности.
Меновая стоимость (стоимость в обмене) объекта недвижимости - это выражение стоимости одного объекта посредством другого в количественном соотношении.
Общепринятым эквивалентом, удовлетворяющим требованиям обмена, традиционно выступают деньги. Денежная, или меновая, форма выражения стоимости объекта в условиях конкурентного рынка недвижимости служит уравновешивающим фактором баланса между спросом и предложением.
И потребительная и меновая стоимости имеют свои области применения и ограничения.
Потребительная стоимость (стоимость в пользовании) объекта недвижимости делится на следующие категории:
Стоимость при существующем использовании - это стоимость, обусловленная текущими целями эксплуатации объекта и отражающая его ценность для конкретного собственника. Определяется исходя из прогнозов о дальнейшем функционировании объекта в конкретном сегменте рынка
Инвестиционная стоимость - это стоимость, базирующаяся на анализе рентабельности и ожидаемой доходности объекта недвижимости для определенного инвестора в условиях конкретного инвестиционного проекта. Рассчитывается на основании субъективной оценки рентабельности объекта и может отличаться от рыночной стоимости
Стоимость для целей налогообложения - это стоимость, необходимая для расчета налоговой базы. Определяется в соответствии с методикой нормативных актов и рассчитывается исходя из рыночной или восстановительной стоимости объекта недвижимости
Меновая стоимость объекта недвижимости подразделяется на следующие категории:
Рыночная стоимость - это стоимость, определяемая исходя из данных анализа конкурентного рынка недвижимости, представляющая из себя наиболее сбалансированную, с точки зрения участников сделки, вероятную оценку объекта. Подвержена влиянию финансово-экономической ситуации и может изменяться в ту или иную сторону
Ликвидационная стоимость - это стоимость, выраженная в максимальном фиксированном значении, рассчитываемая в случае вынужденной реализации объекта или его ликвидации при минимальных сроках его экспозиции на рынке недвижимости
Утилизационная стоимость - это стоимость, определяемая по итоговой рыночной стоимости составляющих его компонентов и материалов, если дальнейшая эксплуатация объекта невозможна по объективным причинам
Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
Для анализа финансово-экономических параметров объекта недвижимости используют разного рода подходы к процедуре оценки стоимости данного объекта.
Затратный подход - это комплекс способов определения стоимости объекта недвижимости, основанный на исчислении затрат, требуемых для воспроизведения или полной реновации объекта, с учетом размера его функционального и морального износа с момента завершения строительства. Практика применения затратного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости предполагает выполнение точных расчетов по расходам на возведение подобного рода объекта с учетом дальнейшего его износа.
Сравнительный подход - основан на использовании сравнительной методики определения стоимости объекта при помощи анализа стоимости схожих объектов на рынке недвижимости и исходя из сведений о недавних сделках с сопоставимой недвижимостью. Сравнительный подход к определению стоимости объекта недвижимости обусловлен экономическим фактором: важнейшим условием его применения является наличие сформировавшегося конкурентного рынка недвижимости. Анализ стоимости подобного рода объектов недвижимости на основании результатов последних коммерческих операций на рынке позволяет своевременно и объективно скорректировать стоимость данного объекта.
Доходный подход - основан на установлении соответствия между стоимостью, инвестиционной привлекательностью объекта недвижимости и величиной ожидаемых ставок доходности в ходе его эксплуатации.
При анализе финансово-экономических параметров объектов недвижимости важно оценить их инвестиционную привлекательность. Потенциальному собственнику необходимо спрогнозировать сроки возврата инвестированных сумм, определить размер фактического прироста активов, оценить устойчивость денежных потоков к возможным рискам.
Таким образом, анализ финансово-экономических параметров объектов недвижимости показывает, что стоимость объекта не является неотъемлемой характеристикой объекта, а является инфраструктурной категорией, тесно связанной с социальным, коммерческим, экономическим, экологическим аспектами рынка недвижимости, инвестиций и услуг.
